Najnowsze dane o budownictwie mieszkaniowym w Niemczech pokazują dwie różne perspektywy. Organizacje mieszkaniowe alarmują, że liczba ukończonych lokali spadła do najniższego poziomu od kilkunastu lat. Jednocześnie wcześniejsze dane o pozwoleniach na budowę i prognozy dla rynku okien sugerują, że w części segmentów może pojawić się niewielka poprawa. Dla branży stolarki najważniejsze pytanie brzmi więc nie tylko, czy niemiecki rynek się odbije, ale kiedy większa liczba pozwoleń przełoży się na realne zamówienia.
Niemiecki rynek mieszkaniowy pozostaje w bardzo trudnym położeniu, a najnowsze dane Federalnego Urzędu Statystycznego pokazują skalę problemu. W raporcie Destatis czytamy, że w 2025 r. w Niemczech ukończono 206,6 tys. mieszkań, czyli o 18 proc. mniej niż rok wcześniej. Był to drugi z rzędu silny spadek liczby mieszkań oddanych do użytku (w 2024 roku było to -14,4 proc.). Urząd podkreśla, że niższy wynik odnotowano ostatnio w 2012 r.
To właśnie te dane stały się podstawą stanowczego stanowiska Verbändebündnis Wohnungsbau, czyli koalicji organizacji działających na rzecz budownictwa mieszkaniowego. Branża określiła sytuację jako „dramatyczną” i przypomniała, że Niemcy pozostają znacznie poniżej poziomu uznawanego za społecznie potrzebny. W stanowisku organizacji mowa jest o zapotrzebowaniu na poziomie 400 tys. mieszkań rocznie. Przy obecnych wynikach Niemcy są daleko poniżej tego pułapu, a eksperci zrzeszeni w koalicji ostrzegają, że w 2026 r. liczba ukończonych mieszkań może spaść poniżej 200 tys.
Rośnie liczba pozwoleń na budowę, ale droga do realizacji się wydłuża
Na pierwszy rzut oka obraz rynku może wydawać się sprzeczny. Jeszcze w styczniu w cyklu „Stolarka w liczbach” #38 pisaliśmy, że po dziesięciu miesiącach 2025 r. w Niemczech wydano pozwolenia na budowę 195,4 tys. mieszkań, czyli o 11,2 proc. więcej niż rok wcześniej. Był to ważny sygnał, bo pozwolenia są jednym z najlepszych wskaźników wyprzedzających przyszły popyt na okna i drzwi, zwłaszcza w segmencie nowych budynków mieszkalnych.
Dane za cały 2025 r. potwierdziły, że liczba pozwoleń rzeczywiście wzrosła. Według Destatis w 2025 r. zatwierdzono budowę ok. 238 tys. mieszkań, czyli o ponad 10 proc. więcej niż rok wcześniej. Wzrost był widoczny m.in. w budownictwie jedno- i wielorodzinnym.
Dane za I kwartał 2026 r. potwierdzają poprawę w nowym budownictwie
Nowsze dane o pozwoleniach pokazują, że dodatni trend utrzymał się także na początku 2026 r. W marcu 2026 r. w Niemczech zatwierdzono budowę 21,8 tys. mieszkań, czyli o 11,5 proc. więcej niż rok wcześniej. W całym pierwszym kwartale 2026 r. liczba pozwoleń wyniosła 63,5 tys. i była o 14,6 proc. wyższa niż w analogicznym okresie 2025 r.
W samych nowych budynkach mieszkalnych wzrost po pierwszym kwartale 2026 r. wyniósł 14 proc. Szczególnie istotny z punktu widzenia rynku stolarki jest wzrost w budynkach wielorodzinnych – o 14,9 proc., ponieważ ten segment daje wolumen i powtarzalność zamówień. Wzrost w domach jednorodzinnych, gdzie częściej pojawiają się rozwiązania o wyższej wartości jednostkowej, wyniósł 13,7 proc.
Nie zmienia to jednak faktu, że dane o pozwoleniach i dane o mieszkaniach oddanych do użytku opisują różne etapy rynku. Pozwolenia wskazują, że inwestorzy zaczynają ponownie przygotowywać projekty. Dane o ukończonych mieszkaniach pokazują natomiast, że realna produkcja budowlana nadal jest pod silną presją.
Rynek okien w Niemczech z szansą na ożywienie
Na tym tle bardziej optymistycznie wyglądają prognozy dla niemieckiego rynku okien. Jak pisaliśmy w artykule na ten temat, według prognoz VFF i BF rynek okien w Niemczech ma w 2026 r. wzrosnąć o 1,9–3,1 proc. W scenariuszu bazowym oznaczałoby to ok. 13,28 mln sztuk okien, a w wariancie pesymistycznym ok. 13,13 mln sztuk.
Ten ostrożny optymizm nie oznacza jednak, że sytuacja w budownictwie mieszkaniowym została rozwiązana. Raczej pokazuje, że rynek okien nie zależy wyłącznie od liczby mieszkań oddanych do użytku w danym roku. Ważne są również modernizacje, remonty, wymiana stolarki w istniejących budynkach oraz przesunięcia popytu między segmentami.
W prognozach przywoływanych w naszym portalu widać wyraźne różnicowanie rynku. W 2025 r. segment modernizacji miał już rosnąć, podczas gdy nowe budownictwo dopiero wychodziło z głębokiego spadku. Prognoza na 2026 r. zakłada wzrost zarówno w nowych budynkach, jak i w modernizacjach, przy czym dla nowych budynków wskazano +3,9 proc., a dla modernizacji o +2,78 proc.
Na podstawie tych danych można wywnioskować, że modernizacje pełnią funkcję stabilizującą, a nowe budownictwo, jeśli pozwolenia zaczną przechodzić w realizacje, może stopniowo odbudowywać wolumen. Tyle że ten proces będzie rozciągnięty w czasie.
Skąd tak różne oceny sytuacji?
Różnica między alarmistycznym stanowiskiem organizacji mieszkaniowych a ostrożniejszymi prognozami dla rynku okien wynika przede wszystkim z innego punktu odniesienia. Organizacje skupione wokół Dnia Budownictwa Mieszkaniowego oceniają sytuację przez pryzmat deficytu mieszkań, liczby ukończonych lokali i zdolności sektora do odpowiadania na potrzeby społeczne. Z tej perspektywy 206,6 tys. mieszkań w 2025 r. to wynik dalece niewystarczający.
Dla producentów okien i dostawców obraz jest bardziej złożony. Organizacje z nią związane zapewne patrzą zarówno na pozwolenia, jaki i inwestycje w toku, modernizacje oraz przyszłe zamówienia materiałowe. Liczba ukończonych mieszkań daje obraz bieżącej kondycji budownictwa, ale popyt w branży stolarki pojawia się na etapie realizacji inwestycji albo poza nowym budownictwem, w segmencie modernizacji. Dlatego prognozy VFF i BF mogą być lepsze niż ogólna ocena sytuacji mieszkaniowej, choć nadal pozostają ostrożne.
Organizacje mieszkaniowe wskazują jednak na ryzyko, którego branża stolarki nie powinna lekceważyć. Jeśli z rynku będą znikać moce wykonawcze, firmy budowlane i zdolności produkcyjne, samo odbicie w pozwoleniach może nie wystarczyć do szybkiego zwiększenia liczby realizowanych inwestycji. Tym bardziej, że Destatis wskazuje również, że w 2025 r. wygasło 35,7 tys. pozwoleń na budowę mieszkań – najwięcej od 2002 r. To pokazuje, że część zatwierdzonych projektów nie przechodzi w ogóle do realizacji albo zostaje wstrzymana w trakcie. Właśnie dlatego w postulatach pojawiają się uproszczenie standardów budowlanych, stabilne finansowanie, priorytet dla inwestycji mieszkaniowych i lepsza statystyka rozpoczętych budów.
Najważniejszy rynek eksportowy wymaga dziś bacznej obserwacji
Dane z Niemiec są dla polskich producentów stolarki szczególnie ważne, bo mówimy o najważniejszym rynku eksportowym. Tym bardziej nie wystarczy odnotować, że wzrosła liczba pozwoleń na budowę i prognozy dla rynku okien na 2026 r. są lekko dodatnie. Trzeba sprawdzić, co za tymi wskaźnikami rzeczywiście stoi i kiedy mogą przełożyć się na zamówienia.
Na razie obraz nie jest jednoznaczny. Pozwolenia pokazują, że inwestorzy wracają do przygotowywania projektów, jednak dane o mieszkaniach oddanych do użytku mówią coś innego: niemieckie budownictwo nadal nie wychodzi z głębokiego spowolnienia. To pokazuje, że sama poprawa w pozwoleniach nie wystarczy, jeśli inwestycje będą dłużej czekały na finansowanie, wykonawców i decyzję o rozpoczęciu budowy.
Osobno trzeba również patrzeć na modernizacje, bo to one mogą w najbliższym czasie podtrzymywać popyt na okna. Dla firm eksportujących do Niemiec różnica między nowymi inwestycjami a wymianą stolarki w istniejących budynkach będzie miała znaczenie nie tylko dla wolumenów, ale też dla oferty, kanałów sprzedaży i polityki cenowej.
Równolegle trzeba patrzeć na konkurencję. Przykładem jest Ukraina (choć nie jedynym), dane o imporcie z tego kierunku pokazały, że zmiany po stronie podaży też mogą przychodzić szybciej, niż wielu producentów zakładało. Nie chodzi o alarmistyczne hasła o „zalewaniu rynku”, ale o świadomość tego, kto wchodzi na europejskie rynki, z jaką ofertą, w jakich segmentach i przy jakiej skali sprzedaży. To będzie miało znaczenie zarówno na rynku krajowym, jak i w eksporcie.
Źródła:
1. „18,0% weniger fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2025”, Pressemitteilung Nr. 174 vom 22. Mai 2026, Statistisches Bundesamt (Destatis), dane za stroną internetową: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/05/PD26_174_31121 (dostęp: 25.05.2026 r.).
2. „Baugenehmigungen für Wohnungen im März 2026: +11,5 % zum Vorjahresmonat”, Pressemitteilung Nr. 166 vom 18. Mai 2026, Statistisches Bundesamt (Destatis), dane za stroną internetową: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2026/05/PD26_166_3111 (dostęp: 25.05.2026 r.).
3. Anna Domańska, „11,2% – wzrost pozwoleń na budowę mieszkań w Niemczech po 10 miesiącach 2025 roku. Stolarka w liczbach #38”, Forum Branżowe, dane za stroną internetową: https://forumbranzowe.com/teksty/112-wzrost-pozwolen-na-budowe-mieszkan-w-niemczech-po-10-miesiacach-2025-roku-stolarka-w-liczbach-38/ (dostęp: 25.05.2026 r.).
4. Hanna Czerska, „Rynek okien w Niemczech ma wzrosnąć w 2026 roku”, Forum Branżowe, dane za stroną internetową: https://forumbranzowe.com/rynek-okien-w-niemczech-ma-wzrosnac-w-2026-roku/ (dostęp: 25 maja 2026 r.).
