Zamieszanie z Nowym Ładem, stan i perspektywy relacji z Unią Europejską oraz inflacja, to nie jedyne wyzwania przed którymi stoimy. O niebezpieczeństwie zadłużenia kredytów hipotecznych, presji inflacyjnej i jej skutkach w swoim felietonie pisze doktor Zbigniew Mendel.
Niezależnie od dyskusji dotyczących zachowań i motywacji decydentów, oceny źródła i charakteru presji inflacyjnej, a precyzyjnie próby wskazania, które czynniki są istotniejsze (obiektywne, zewnętrzne – co akcentowane jest w odniesieniu do cen nośników energii, czy subiektywne, wewnętrzne – mające swoje źródła w preferencjach i wyborach politycznych), jest faktem bezspornym, że inflacja, osiągając w grudniu poziom 8,6%, jest wielowymiarowo groźna i prawdopodobnie pozostanie z nami na długo.
Nie mniej istotnym i niestety wydaje się dziś powszechnie bagatelizowanym zagrożeniem, jest kwestia poziomu zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych. Nie zaspokojony od dekad głód mieszkaniowy w Polsce, został umiejętnie wykorzystany przez decydentów politycznych i cześć mediów, do wykreowania dodatkowego popytu na rynku mieszkaniowym, a polityka niskich stóp, zarówno w odniesieniu do oszczędności, jak i zobowiązań bankowych, sprzyjała z pozoru racjonalnym decyzjom inwestorów. Własne, nawet niewielkie oszczędności jako wkład własny, lewarowane tanim kredytem, to długo lansowana droga do własnego, upragnionego lokum wielu polskich rodzin, a i zdawało się racjonalna inwestycja i opcja ochrony wartości kapitału, w przypadku mieszkań kupowanych pod wynajem. Na tak zbudowanej koniunkturze skorzystały banki, producenci szeroko rozumianego sektora budowlanego i wyposażeniowego, wreszcie usługodawcy. Konsumenci kupowali – jak w czasach nie tak przecież odległej gospodarki niedoboru – towar nawet fizycznie niedostępny, na 100% przedpłaty, bez względu na cenę, pod presją rekomendacji: będzie tylko drożej. Przestał istnieć rynek klienta, a producenci mogli publicznie wykazywać się znakomitymi wynikami finansowymi, bez rzetelnej analizy źródeł tych sukcesów. Przyjmująca w istocie spekulacyjny charakter polityka wobec cen surowców, była tyle usprawiedliwieniem dla producentów, co próbą publicznego uzasadniania nieuchronności podwyżek cen i prolongowania zasad rynku producenta. Mimo powszechnej, opartej na empirycznym doświadczeniu wiedzy o cyklach koniunkturalnych w gospodarce i ich specyfice, wydawało się że racjonalizacja zachowań, by nie powiedzieć dekoniunktura, jest jeszcze daleko przed nami.
Niestety, a może dla nas wszystkich na szczęście, epatujący dotąd blankietowym optymizmem polski bank centralny, został zmuszony do głębokiej korekty dotychczasowej polityki. Wyrazem tego są podwyżki i zapowiedź kolejnych, cyklicznych, w odniesieniu do stopy referencyjnej NBP, która już dziś osiągnęła poziom 2,25%. Skutki w wymiarze kosztu pieniądza i akcji kredytowej zaczynają być już widoczne, a to zdaje – używając terminologii zaczerpniętej z kolarstwa szosowego – ledwie pagórek przed kolejnymi stromymi, długimi podjazdami w tym górskim wyścigu z inflacją. Ciekawe, co skłaniające do minimum refleksji, a tak naprawdę stanowiące bazę do działań korygujących dla inwestorów dane przedstawił „Business Insider”[1]. Biorąc pod uwagę przeciętne zadłużenie z tytułu kredytu hipotecznego z końca 2021 roku (300 tys. zł na okres 25 lat), wartość przeciętnej pensji w Polsce (na koniec listopada 4901 zł brutto, tj. 3600 zł netto), rata miesięczna wspomnianego kredytu (1800 zł), stanowi 50% średniej pensji. W styczniu tego roku, po podwyżkach stóp procentowych i wzroście średniego zadłużenia (do 400 tys. zł), zobowiązanie kredytowe miesięcznie wzrosło do 2300 zł, stanowiąc już 64% średniej pensji. Jeżeli spełnią się oczekiwania co do dalszego wzrostu stóp procentowych (istnieje rynkowy consensus co do estymacji na poziomie 4,3 – 4,5%, w ciągu maksimum 12 miesięcy), minimalna rata przy nie zmienionych założeniach co do wielkości i czasookresu kredytowania, wzrośnie do 2500 zł miesięcznie, osiągając wartość większą niż… pensja minimalna (2300 zł netto). W wielu regionach Polski, miesięczne zobowiązanie z tytułu kredytu hipotecznego przekraczać będzie 60% średniego wynagrodzenia. Jeżeli dodatkowo uwzględnimy skutki presji inflacyjnej dla choćby tylko rynku spożywczego (wg prognoz banku PKO BP S.A, ceny pszenicy w skupie wzrosną w przedziale 25 – 35%, mleka: 7 – 12 %, drobiu: 7 – 12%, trzody chlewnej: 8 – 15%)[2], znajdziemy się pod silną presją dwóch czynników: wymagalnych, istotnych zobowiązań kredytowych i silnej presji inflacyjnej, w warunkach kresu możliwości dalszych podwyżek płac, z uwagi na wyczerpujące się możliwości akceptacji wzrostu wynagrodzeń przez rynek, a w konsekwencji utratę konkurencyjności wielu polskich przedsiębiorstw, na rynku wewnętrznym i eksportowym.
Czas na wnioski:
- Nieuchronna jest silna erozja siły nabywczej polskich konsumentów, którzy stając pod presją utraty płynności, zmuszeni zostaną do budowania/rekompozycji priorytetów zakupowych i dokonywania wyborów, a mówiąc wprost rezygnacji, z wielu planów inwestycyjnych, a nierzadko i obniżenia dotychczasowego poziomu życia;
- Erozja ta przyjmie w Polsce silnie regionalny charakter, stając się bardziej dotkliwa poza wielkimi aglomeracjami, w regionach i branżach o tradycyjnie niskich płacach, czego zasadniczo nie zmieni znacząca w Polsce szara strefa;
- Kluczowe znaczenie może mieć dodatkowo sytuacja na rynkach zewnętrznych oraz kształtowanie się globalnego optymizmu konsumenckiego w Polsce;
- O ile nowe inwestycje (będące w trakcie realizacji), mogą w naturalny sposób nie odczuć jeszcze spowolnienia (presja ich dokończenia i transze rozliczenia kredytu z bankiem), to szczególnie dotkliwe przejawy załamania koniunktury mogą wystąpić na rynku renowacyjnym (wymianę okien i drzwi dla przykładu, zawsze można prolongować, zwłaszcza że przy relatywnie wysokiej kwocie wolnej od podatku, a niskich wynagrodzeniach, wyeliminowana zostaje premia w postaci dodatkowej korzyści z tytułu odliczeń podatkowych), jak i nowych inwestycji, podejmowanych od podstaw, ze wsparcie kredytowym;
- Rewizji z pewnością poddana zostanie rodzima, specyficzna opcja kapitalizmu ludowego (inwestorzy indywidualni, zwłaszcza będący pracobiorcami, coraz częściej dokonywać będą racjonalizacji swoich zachowań konsumenckich, także w odniesieniu do potrzeb mieszkaniowych);
- Determinowany powyższymi okolicznościami jest wysyp ofert sprzedaży domów (zwłaszcza w surowym stanie), mieszkań, a i działek budowlanych, co wpłynie negatywnie na poziom cen transakcyjnych na masowym rynku (nieruchomości luksusowe – jak cały rynek dóbr luksusowych, z uwagi na dedykowanego, specyficznego klienta, nie powinny podlegać tym prawidłom).
- Zmiany zachowań konsumenckich, bardziej rygorystyczna polityka banków w ocenie choćby zdolności kredytowej, znajdzie nieuchronnie odzwierciedlenie w poziomie koniunktury, skutkiem czego horyzont czasowy powrotu do prawideł rynku klienta, jest znacznie krótszy niż do niedawna jeszcze perspektywa oceny i planowania wielu producentów, co znajdzie odzwierciedlenie w poziomie aktywności i wykorzystania dostępnych mocy produkcyjnych.
- Warto przy tym ciągle mieć na uwadze, że jeszcze nie rozliczyliśmy się ostatecznie z covidem.
W konsekwencji, odwołując się do tytułu, nadal budujemy/remontujemy i jemy, preferując szeroko pojęte kryterium racjonalności, dostosowując plany i marzenia do twardych realiów rynkowych. Analogiczne priorytety winne dominować w zachowaniach decydentów gospodarczych.
Autor: dr Zbigniew Mendel
[1] Ceglarz J., „Czarny scenariusz się spełnia. Rata kredytu pochłonie już 60% pensji, a będzie jeszcze gorzej” [w:] „Business insider”. 10.01.2022. Wersja internetowa dostępna pod adresem: www.businessinsider.com.pl
[2] Dane za: Godusławski B., „Po energii przyjdzie czas na żywność. Jej ceny też będą mocno rosły” [w;] „BusIness Insider”. 10.01.2022. Wersja internetowa dostępna pod adresem: www.businessinsider.com.pl.