Po kilku latach głębokich spadków niemiecki rynek budownictwa mieszkaniowego wysyła wreszcie sygnały stabilizacji. Dane z pierwszego półrocza 2025 roku pokazują, że liczba pozwoleń na budowę mieszkań wzrosła o 3,1 procent w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. Choć skala tego wzrostu jest niewielka, stanowi wyhamowanie negatywnego trendu obserwowanego od 2020 roku. Dla branży stolarki otworowej w Polsce to sygnał, że perspektywy popytu w Niemczech – kluczowym rynku eksportowym – mogą stopniowo poprawiać się w perspektywie średnioterminowej.
Niemiecki sektor budowlany od kilku lat znajduje się pod presją – wysokie koszty finansowania, inflacja i niepewność gospodarcza doprowadziły do największego od dekady spadku nowych inwestycji. Jednak początek 2025 roku przynosi pierwsze sygnały stabilizacji, choć na bardzo niskim poziomie. Dla branży stolarki otworowej oznacza to zmianę struktury popytu – coraz więcej okien i drzwi trafia dziś na rynek remontów, a nie do nowych budynków.
W pierwszych miesiącach 2025 roku zaobserwowano nieznaczne odbicie w liczbie wydawanych pozwoleń na budowę nowych obiektów, obejmujących budynki mieszkalne. Po dwóch latach głębokich spadków, od stycznia do czerwca 2025 wydano pozwolenia na budowę 90,7 tys. mieszkań, wobec 88,0 tysiąca w tym samym okresie 2024 roku, czyli o 3,1 proc. więcej.
Dla porównania, cały rok 2024 zakończył się znacznym spadkiem pozwoleń (o ok. 16,8 proc. r/r) do najniższego poziomu od 2010 roku. Obecne niewielkie wzrosty należy więc rozpatrywać na tle wcześniejszego załamania – w latach 2020–2024 liczba pozwoleń spadła łącznie o ponad 40 proc (z 368,6 tys. do zaledwie 215,3 tys.). Poziom z 2025 roku pozostaje wciąż wyraźnie poniżej wartości notowanych jeszcze kilka lat temu. Innymi słowy, poprawa ma charakter raczej umiarkowany i odbywa się na tle bardzo niskiej bazy.
Pełne zestawienie dotyczące pozwoleń na budowę w 2024 roku i latach poprzednich znajdziesz w Stolarka w liczbach #20.
Pozwolenia na budowę mieszkań w Niemczech w I półroczu – zestawienie miesięczne
W pierwszym półroczu 2025 roku miesięczna aktywność w pozwoleniach na budowę w Niemczech była wyższa niż rok wcześniej: łącznie od stycznia do czerwca objęły one 39,5 tys. budynków wobec 38,2 tys. w 2024 r. (+3,4 proc.). Jeżeli chodzi o pozwolenia na budowę mieszkań, tak jak wspomniano wyżej wzrost wyniósł 3,1 proc.
Dynamika była jednak zmienna: na początku roku odnotowano wzrost (styczeń +9,9%, marzec +7,7%), podobnie w czerwcu (+7,7%), natomiast luty i maj przyniosły spadki (–4,8% i –6,3% r/r). W efekcie całe półrocze zakończyło się umiarkowanym, ale pozytywnym bilansem. Rok wcześniej najlepszym miesiącem był luty, a najsłabszym – styczeń. Dane te wskazują, że rynek pozwoleń pozostaje chwiejny, a pojedyncze miesiące potrafią przynosić znaczące różnice.
Z perspektywy producentów stolarki okiennej i drzwiowej warto podkreślić, że wydanie pozwolenia na budowę nie oznacza natychmiastowego uruchomienia budowy ani tym bardziej zamówienia na stolarkę. Od momentu decyzji administracyjnej do faktycznego montażu mija zazwyczaj kilkanaście miesięcy. Oznacza to, że dane z pierwszej połowy 2025 roku będą miały realny wpływ na popyt dopiero w 2026 roku, a i to pod warunkiem, że rozpoczęte inwestycje nie zostaną wstrzymane na dalszym etapie. Warto tu przypomnieć, że liczba faktycznie rozpoczynanych budów w Niemczech pozostaje nadal na wyjątkowo niskim poziomie, a deweloperzy wstrzymują część projektów z powodu wysokich kosztów finansowania i niepewnej rentowności.
Prognozy na kolejne miesiące 2025 – wzrost czy spadek?
Prognozy dotyczące aktywności budowlanej w drugiej połowie 2025 roku są ostrożne. Większość analiz wskazuje, że nie należy oczekiwać gwałtownego ożywienia, raczej stabilizacji na niskim poziomie. Według głównego związku branżowego BauindustrIe, łączne inwestycje budowlane w 2025 roku jeszcze nieznacznie spadną (o ok. 0,3 proc.). Byłby to już piąty z kolei rok zniżki. Inne źródła dopuszczają scenariusz zerowego lub minimalnie dodatniego wzrostu. Na przykład analitycy TJ-Legal wskazują, że najbardziej optymistyczne przewidywania mówią o symbolicznych +0,5 proc. wzrostu produkcji budowlanej w 2025 roku. Podsumowując prognozy rynkowe, w 2025 roku spodziewane jest wyhamowanie spadków, jednak ewentualne wzrosty będą niewielkie.
Na niewielkie ożywienie w 2025 wskazywały też prognozy prezentowane na targach BAU. Mówiono tam, że w latach 2024–2026 rynek europejski urośnie łącznie o około 0,3 ptoc., przy czym w samych Niemczech aktywność budowlana w 2025 może zanotować niewielki wzrost, a do 2026 r. wróci mniej więcej do poziomu z 2023 (wciąż ok. 6 proc. poniżej wyniku z 2020). W praktyce oznacza to utrzymanie koniunktury na niskim pułapie przez najbliższe 1–2 lata. Główne hamulce to wciąż drogie kredyty i ekonomika projektów – wiele rodzin i inwestorów nie stać na budowę lub zakup nowych mieszkań przy oprocentowaniu hipotecznym >4 proc. i cenach wykonawstwa o ok. 30 proc. wyższych niż w 2021 roku.
Bardziej realny scenariusz to powolna poprawa rozłożona na kilka lat. Część ekspertów ocenia, że wyraźniejsze ożywienie nastąpi dopiero ok. 2026–2027 roku, gdy będą widoczne efekty obecnych programów i spadnie inflacja.
Podsumowanie
W kolejnych miesiącach 2025 r. sektor budowlany Niemiec czeka raczej stabilizacja. Wzrosty, jeśli w ogóle wystąpią, będą umiarkowane i skoncentrowane w wybranych obszarach (np. inwestycje infrastrukturalne czy remonty), podczas gdy nowe budownictwo mieszkaniowe pozostanie słabym punktem. Dane z rynku remontowego są bardziej optymistyczne, dlatego właśnie on będzie w najbliższym czasie decydował o skali zamówień na stolarkę w Niemczech. Dla polskich producentów to jasny sygnał: przyszłość sprzedaży u zachodniego sąsiada leży w modernizacjach, a nie w nowych placach budowy.