Październik 2025 przyniósł wyraźne ożywienie na rynku mieszkaniowym. Mieszkania oddane do użytkowania sięgają niemal 20 tysięcy, co oznacza wzrost o 13,4 proc. rok do roku. To już trzeci z kolei miesiąc wzrostu tej statystyki po długim okresie spadków. Dzięki temu również skumulowany wynik za pierwsze dziesięć miesięcy roku wyszedł nad kreskę. Po raz pierwszy w tym roku oddano łącznie więcej mieszkań niż przed rokiem.
Polski sektor budownictwa mieszkaniowego przez wiele miesięcy zmagał się ze spadkami liczby oddawanych mieszkań. Były one skutkiem zastoju inwestycyjnego z lat 2022–2023. Jeszcze w pierwszej połowie 2025 r. deweloperzy i inwestorzy indywidualni oddawali znacznie mniej lokali niż rok wcześniej. Po I kwartale odnotowano spadek o 4,6 proc. r/r (więcej w Stolarka w liczbach #23), a po ośmiu miesiącach skumulowany wynik był nadal o 3,1 proc. niższy niż rok wcześniej.
Końcówka lata 2025 przyniosła jednak odwrócenie trendu. Mieszkania oddane do użytkowania w sierpniu osiągnęły poziom 15 151 jednostek, co oznacza pierwszy nieznaczny wzrost o 4 proc. r/r. Tak duże dynamiki wzrostu to po części efekt niskiej bazy, gdyż przed rokiem aktywność deweloperów była mocno osłabiona. Niemniej trzy kolejne miesiące na plusie wskazują, że na ten moment tendencja spadkowa na rynku mieszkaniowym została przełamana.
Rok 2025 na niewielkim plusie dzięki deweloperom
Dobre wyniki jesieni sprawiły, że łącznie od stycznia do października 2025 r. oddano do użytkowania 164,2 tys. mieszkań. Jest to o 1,1 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2024 r. Jeszcze do sierpnia bieżącego roku skumulowana liczba oddanych lokali pozostawała pod kreską. Jednak wzrosty w ostatnich trzech miesiącach zdołały przechylić szalę na stronę niewielkiego wzrostu rok do roku. Wynik ten oznacza, że rok 2025 może zamknąć się minimalnie lepszym rezultatem niż w 2024 r. Byłoby to pierwszy roczny wzrost po dwóch latach spadków (przypomnijmy: w 2023 r. oddano ok. 221 tys. mieszkań, a w 2024 r. ok. 200 tys., co oznaczało spadki odpowiednio o 7,5 i 9,4 proc. r/r).
Na strukturę oddawanych mieszkań wpływają różne formy budownictwa. Za obecną poprawę odpowiada przede wszystkim sektor deweloperski. Deweloperzy przekazali w okresie styczeń–październik 103,5 tys. mieszkań – o 3,7 proc. więcej niż rok wcześniej. Z kolei inwestorzy indywidualni (budujący głównie domy jednorodzinne) oddali 55,2 tys. jednostek, co stanowi spadek o 4,4 proc. r/r. Oznacza to, że to projekty deweloperskie w głównej mierze podciągnęły ogólny wynik w górę, rekompensując mniejszą aktywność budujących na własne potrzeby. Deweloperzy i inwestorzy indywidualni odpowiadali łącznie aż za 96,6 proc. wszystkich nowych mieszkań oddanych do użytku w tym roku.
Mieszkania oddane do użytkowania 2025 – odbicie dzięki inwestycjom z 2024 roku
Po rekordowym 2021 r. (277 tys. rozpoczętych budów) w latach 2022–2023 nastąpiło załamanie aktywności inwestycyjnej. W 2024 r. rynek odbił: rozpoczęto budowę 233,8 tys. mieszkań, o 23,7 proc. więcej niż w 2023 r. Jednak dwa ostatnie lata przyniosły wyraźny spadek liczby oddawanych mieszkań do ok. 200 tys. rocznie, co było efektem słabego poziomu rozpoczynanych projektów w latach wcześniejszych.
Obecne ożywienie w liczbie mieszkań oddanych do użytku jest bezpośrednim efektem wzrostu rozpoczętych budów, jaki obserwowaliśmy w 2024 roku. Proces budowlany trwa zwykle około 1,5–2 lata, zatem wiele inwestycji rozpoczętych w okresie 2023–2024 właśnie teraz wchodzi w fazę ukończenia. Już na początku roku zwracaliśmy uwagę, że projekty ruszone pod koniec 2023 i w 2024 r. zaczną stopniowo przekładać się na rosnącą liczbę oddawanych mieszkań. Przewidywano, że w drugiej połowie 2025 roku statystyki te wyjdą na plus i ta prognoza rzeczywiście się sprawdziła.
Warto zauważyć, że ożywienie inwestycyjne w 2024 r. dotyczyło przede wszystkim budownictwa mieszkaniowego – w innych segmentach sytuacja wyglądała odmiennie. W całym 2024 r. wydano niemal tyle samo pozwoleń na budowę budynków niemieszkalnych co rok wcześniej, a liczba oddanych do użytku spadła o 7,4 proc. r/r (więcej w Stolarka w liczbach #33). Tymczasem w pierwszym półroczu 2025 segment budynków niemieszkalnych zanotował niewielką poprawę. Liczba pozwoleń na nowe obiekty komercyjne i przemysłowe wzrosła o 5 proc. r/r, podczas gdy w tym samym czasie liczba pozwoleń na budowę mieszkań spadła o ponad 15 proc. Dane te wskazują, że kondycja branży budowlanej jest niejednorodna – budownictwo komercyjne wykazuje oznaki odbicia, podczas gdy mieszkaniowe wciąż odczuwa skutki poprzedniego zastoju.
Spowolnienie nowych inwestycji wróży przejściowy efekt
Choć aktualne dane o oddawanych mieszkaniach napawają pewnym optymizmem, trend wzrostowy może okazać się przejściowy. W 2025 roku liczba nowo rozpoczynanych budów znów spada. Od stycznia do października rozpoczęto 186,3 tys. mieszkań, czyli o 9 proc. mniej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Spadek dotyczy głównie inwestycji deweloperskich (zaczęli oni budowę tylko 112,9 tys. mieszkań, aż o 15 proc. mniej r/r). W tym samym czasie inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę 69,9 tys. domów, co oznacza wzrost o 2,2 proc. r/r. Jak widać deweloperzy ponownie przyhamowali z inwestycjami. Wpływ na to ma m.in. wciąż niepewny popyt i ostrożność związana z kosztami finansowania. Choć stopy procentowe w Polsce zaczęły spadać jesienią 2025 r., ożywienie nowych inwestycji mieszkaniowych nastąpi zapewne z kilkumiesięcznym opóźnieniem.
Słabszy wynik dotyczący nowych projektów budowlanych już wkrótce przełoży się na mniejszą podaż ukończonych mieszkań. Obecny wzrost liczby oddawanych lokali może nie utrzymać się długo. Pod koniec 2026 roku najprawdopodobniej znów zobaczymy spadek liczby mieszkań oddawanych do użytkowania, wynikający z ograniczonej liczby inwestycji rozpoczynanych w 2025 r. Stanie się tak, jeżeli te spadki utrzymają się przez dłuższy czas.
Innymi słowy, obecne odbicie to efekt realizacji ubiegłorocznych przedsięwzięć. Jednak mniejsza liczba nowych budów oznacza mniejszy zasób mieszkań do oddania w kolejnych latach. Jeśli nie nastąpi ponowny wzrost aktywności budowlanej, w perspektywie dwóch lat możemy spodziewać się ponownego wyhamowania statystyk ukończonych inwestycji mieszkaniowych.
Źródło: GUS.