Po dziesięciu miesiącach 2025 r. niemiecki rynek mieszkaniowy odnotował wyraźny sygnał ożywienia. Od stycznia do października wydano pozwolenia na budowę 195 410 mieszkań, czyli o 11,2 proc. niż w analogicznym okresie 2024 r. Dla branży stolarki otworowej to istotna informacja, bo portfel pozwoleń jest jednym z najlepszych wyprzedzających wskaźników przyszłego popytu na okna i drzwi, zwłaszcza w segmencie nowych budynków wielorodzinnych.
Rok 2024 był dla budownictwa mieszkaniowego w Niemczech kolejnym trudnym etapem schłodzenia inwestycji mieszkaniowych. Podsumowaliśmy go w artykule z cyklu Stolarka w liczbach #20. Informowaliśmy w nim o 16,8 proc. spadku r/r. Wydano wtedy 215 920 pozwoleń na budowę mieszkań, co było najniższym poziomem od 2010 r.
W 2025 r. rynek zaczął się stabilizować, choć obecne odbicie dzieje się na bardzo niskiej bazie, po dwóch latach głębokiej korekty inwestycji. Zresztą już po pierwszym półroczu 2025 r. sygnalizowaliśmy ostrożną stabilizację: w okresie styczeń–czerwiec pozwolenia na budowę mieszkań wzrosły o 3,1 proc., a branża coraz wyraźniej przesuwała uwagę w stronę remontów i modernizacji (szczegóły w Stolarka w liczbach #31). Teraz, po 10 miesiącach, skala odbicia jest już wyraźniejsza i pokazuje, że poprawa utrzymuje się przez kolejne miesiące. Jednocześnie warto pamiętać, że pozwolenia nie są jeszcze budową ani oddaniem do użytkowania, ale zwykle poprzedzają realne zamówienia materiałowe i montaż stolarki z kilkumiesięcznym (a często kilkunastomiesięcznym) wyprzedzeniem.
Odbicie widać przede wszystkim w nowym budownictwie mieszkaniowym
W okresie styczeń–październik 2025 r. zatwierdzono budowę 195 400 mieszkań w nowych oraz już istniejących budynkach, a więc o 19 600 więcej niż rok wcześniej. W najnowszej informacji Destatis1, można dowiedzieć się, gdzie ta poprawa się koncentruje. Urząd podaje, że w okresie styczeń–październik 2025 r. zatwierdzono budowę 195 400 mieszkań w nowych oraz już istniejących budynkach, a więc o 19 600 więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie w samych nowo wznoszonych budynkach mieszkalnych liczba pozwoleń wyniosła 159 200 mieszkań, co daje +14,0 proc. r/r.
W strukturze nowych pozwoleń widać wzrost w dwóch segmentach szczególnie ważnych z perspektywy rynku okien i drzwi. W budownictwie jednorodzinnym zatwierdzono 37 000 mieszkań, czyli o 16,6 proc. więcej niż rok wcześniej, a w budynkach wielorodzinnych – 104 100 mieszkań, co oznacza wzrost o 13,2 proc. To istotne, bo obiekty wielorodzinne dają wolumen i powtarzalność rozwiązań, a jednorodzinne częściej niosą wartość w postaci większych przeszkleń, systemów przesuwnych czy rozwiązań premium. Jednocześnie Destatis wskazuje też miejsca, gdzie poprawy jeszcze nie widać: w nowych budynkach niemieszkalnych zatwierdzono 3 300 mieszkań, co oznacza spadek o 15,2 proc., a mieszkania powstające w ramach przebudów istniejących obiektów wzrosły umiarkowanie do 33 000, czyli o 2,1 proc. r/r.
III kwartał wyraźnie podniósł liczbę pozwoleń na budowę
Dane wskazują również na moment przyspieszenia. Szczególnie mocno wyróżnia się III kwartał 2025 r.: suma pozwoleń na mieszkania w okresie lipiec–wrzesień wyniosła 65 791, podczas gdy rok wcześniej było to 50 524, co daje wzrost o ok. 30,2 proc. r/r. W ujęciu miesięcznym najsilniej pracował wrzesień 2025 r. z wynikiem 24 383 mieszkań wobec 15 263 we wrześniu 2024 r. (ok. +59,8 proc. r/r). Ten skok w naturalny sposób korzysta z efektu niskiej bazy po słabym 2024 r.
W danych dotyczących liczby obiektów widać dodatkowo przesunięcie aktywności w stronę mieszkaniówki. Po 10 miesiącach 2025 r. liczba pozwoleń na budynki mieszkalne wzrosła z 89 992 do 95 042 (ok. +5,6 proc.). Z kolei liczba pozwoleń na budynki niemieszkalne spadła z 31 597 do 30 385 (ok. –3,8 proc.). Taki układ wskazuje na to, że poprawa koncentruje się w segmencie mieszkaniowym, a nie w obiektach komercyjnych.
Dwucyfrowy wzrost, ale bez euforii
W naszych analizach wielokrotnie podkreślaliśmy, że kryzys w Niemczech nie był wyłącznie efektem jednego czynnika, lecz mieszanką drogich kredytów, wahań cen materiałów, kosztów energii i niepewności inwestycyjnej. To właśnie dlatego w pierwszej połowie 2025 r. ostrożnie interpretowaliśmy wzrost o 3,1 proc. jako sygnał stabilizacji, a nie powrót do pełnej koniunktury.
Dzisiejszy dwucyfrowy wzrost w nowym budownictwie mieszkaniowym może sygnalizować ożywienie. Choć trzeba pamiętać, że poprawa ta wciąż wynika z porównania do słabego 2024 roku. To ważne przypomnienie dla branży stolarki: nawet wyraźny wzrost procentowy nie musi oznaczać natychmiastowego powrotu do wolumenów sprzed kilku lat. W praktyce to raczej sygnał, że rynek zaczął odbudowywać portfel przyszłych realizacji. Dla stolarki otworowej oznacza to przede wszystkim rosnące prawdopodobieństwo poprawy popytu inwestycyjnego w 2026 r., przy równoczesnej konieczności utrzymania mocnej pozycji w modernizacjach, które jeszcze długo będą stanowić filar popytu.
Przypisy:
1 Dane za stroną internetową: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/12/PD25_458_3111.html (dostęp: 13.01.2025 r.)