Od dwóch lat obserwuje się spadek pozwoleń na budowę mieszkań w Niemczech. W 2023 roku widać było wyraźne tąpnięcie w stosunku do 2022. Dane za 2024 rok wskazują na dalsze kurczenie się rynku wydanych pozwoleń – o kolejne 16,8 proc. rok do roku.
Sektor budownictwa w Niemczech odgrywa kluczową rolę w gospodarce, wpływając na wiele branż, w tym na rynek stolarki otworowej. Mniejsza liczba obiektów w budowie przekłada się na zmniejszone zapotrzebowanie na wyroby budowlane. Spadki te odczuwają nie tylko niemieccy producenci (tu są one dwucyfrowe), ale też polscy eksporterzy stolarki. Choć trzeba przyznać, że mimo wszystko nadal pozostajemy konkurencyjni, bo u nas wartość eksportu spadła, ale nie są to wskaźniki dwucyfrowe. Więcej szczegółów w najnowszym podcaście Plusy, minusy #33 – produkcja stolarki w Niemczech w 2024 roku.
Przyczyną pogłębiającego się kryzysu są nie tylko czynniki stricte ekonomiczne (koszty kredytu, wahania cen materiałów, wzrost cen energii), ale też konsekwencje geopolityczne (m.in. wojna w Ukrainie) i rosnąca niepewność wśród inwestorów. Poniżej prezentujemy dane z czterech lat, które obrazują liczbę wydawanych pozwoleń na budowę oraz mieszkań oddawanych do użytkowania.
Wydane pozwolenia na budowę w Niemczech (2020-2024)
Od 2022 roku liczba wydanych pozwoleń na budowę w Niemczech systematycznie spada, co ma bezpośredni wpływ na sektor budowlany i powiązane branże. Wyraźnie widać, że największe spadki dotyczą mieszkań (zarówno w 2023, jak i w 2024 roku). Spadek –26,7 proc. w 2023 w stosunku do 2022 oznaczał gwałtowne wyhamowanie inwestycji. W 2024 roku tendencja ta się utrzymała, ale skala spadku była nieco mniejsza (o –16,8 proc. r/r). Dane te pokazują, że załamanie na rynku niemieckim jest ogromne. Podsumowując 2024 rok – liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań to tylko 215 920 – najmniej od 2010 roku.
W przypadku budynków niemieszkalnych (np. obiektów biurowych, handlowo-usługowych czy logistycznych) dynamika spadkowa jest niższa, co może sugerować, że w 2023 i 2024 roku sektor nieruchomości komercyjnych radzi sobie względnie lepiej od mieszkaniowego. W 2023 wydano o 6,3 proc. mniej pozwoleń, a w 2024 – o 5,8 proc.
Spadek powierzchni użytkowej
Równie wyraźnie widać redukcję powierzchni użytkowej, co sugeruje zmniejszanie się nie tylko liczby samych inwestycji, ale i ich przeciętnego rozmiaru. W 2023 roku wynosił on aż 31 proc. rok do roku, a w 2024 osiągnął 18 proc. Fakt ten może wskazywać, iż duże przedsięwzięcia deweloperskie ustępują miejsca skromniejszym inwestycjom, co jest prawdopodobnie skutkiem rosnących kosztów budowy oraz utrzymującej się niepewności gospodarczej. Wysokie stopy procentowe w strefie euro obciążają finansowanie inwestycji i hamują popyt na nowe obiekty. Problemy z dostępnością kredytów hipotecznych mocno ograniczają zarówno deweloperów (muszą drożej pożyczać kapitał), jak i potencjalnych nabywców mieszkań. Nawet obserwowane w niektórych regionach Niemiec podwyżki wynagrodzeń i spadki cen nieruchomości nie były w stanie zrównoważyć tych negatywnych czynników.
Liczba mieszkań oddawanych do użytkowania – dane za lata 2019–2023
Dane dotyczące już zakończonych inwestycji w Niemczech udostępniane są m.in. przez Federalny Urząd Statystyczny (Destatis) w ramach zestawień „Baufertigstellungen im Hochbau Deutschland”. Poniżej prezentujemy dane dotyczące liczby mieszkań oddanych do użytkowania w latach 2019-2023. Warto podkreślić, że w 2023 roku – mimo wyraźnego spadku liczby wydawanych pozwoleń na budowę w roku poprzednim (2022) – wciąż nie zaobserwowano istotnych spadków w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania. Jest to typowe opóźnienie w budownictwie: spadek wydawanych pozwoleń przekłada się na realny spadek gotowych budynków czy mieszkań dopiero po kilkunastu miesiącach. Dlatego dopiero w 2025 i 2026 roku rynek zobaczy realne efekty załamania związane z mniejsza liczbą wydawanych pozwoleń z lat 2023/24.
Na spadek liczby wydawanych pozwoleń na budowę mieszkań w Niemczech wpłynęło kilka czynników. Oprócz tych wspomnianych wyżej zauważalny jest wzrost kosztów budowy. Ceny materiałów budowlanych, takich jak drewno, stal czy beton, poszły w górę, co zwiększyło koszty realizacji inwestycji.
Niemcy w recesji drugi rok z rzędu
Spadek aktywności w sektorze budowlanym jest jednym z elementów ogólnego spowolnienia gospodarczego w Niemczech. Niemcy doświadczyły recesji już w 2023 roku. W 2024 r. utrzymał się dalszy spadek produktu krajowego brutto, co oznacza drugi z kolei rok ujemnego wzrostu. Kraj ten nadal zmaga się z wysokimi kosztami energii, wciąż podwyższonym poziomem stóp procentowych, ale także niepewnymi perspektywami gospodarczymi. Przypomnijmy, że w 2023 roku PKB Niemiec zmniejszył się o 0,3 proc. Zgodnie ze wstępnymi wyliczeniami Federalnego Urzędu Statystycznego, w 2024 r. skorygowany o ceny produkt krajowy brutto był o 0,2 proc. niższy niż rok wcześniej. Taka sytuacja, gdy gospodarka niemiecka była na minusie dwa lata z rzędu miała miejsce w 2002–2003 r.
Rosnący deficyt mieszkaniowy w Niemczech
Prognozy na najbliższe lata nie są optymistyczne. Według Instytutu Ifo, do 2026 roku liczba oddawanych do użytku mieszkań może spaść do zaledwie 175 tysięcy rocznie. Stanowi to znaczący spadek (bo o ponad 40 proc.) w porównaniu z około 300 tysiącami domów wybudowanych w 2022 roku. Taka sytuacja może prowadzić do pogłębienia niedoboru mieszkań w Niemczech. Szczególnie w dużych miastach, gdzie popyt na nowe lokale pozostaje wysoki.